兼并、倒闭、关店，曾经大热的联合办公开始洗牌

昨天原来我想分享的龚金辉

作者：龚锦辉

2015年，全国范围内出现了“群众性人为创新”浪潮，直接导致了办公需求的增加。 “共享办公室”的概念开始流行，主要从事灵活空间灵活租赁的新型联合办公室开始向公众展开。大量的人创造空间，联合办公空间。

然而，经过四年的残酷增长，这个香椿的联合办公室似乎成了一个困难的骨头，呈现两极分化，头部球员在资本援助下疯狂扩张，中小企业在资本退潮后无法扩张，或者合并是消除或消除。有一段时间，合并，破产，裁员，商店关闭和转型的消息是无止境的，融资等好消息越来越少。

去年，Naked Society将价格的一半卖给了WeWork，Youke Workshop的联合办公室，四个联合办公品牌令人印象深刻。今年1月，金地的ibase退出联合办公行业。 5月底，Jumeng Space进入破产清算程序。

事实上，不仅中小型球员越来越难以生存，即使主力球员不得不面对快速扩张的痛苦，在经历裁员和通关后，从“联合办公室”宣布的空间到“综合办公服务+新资产管理。“ “升级，试图通过轻微的资产运营打破局。”

把时间放回到4年前，一切都很美好。 Youke Workshop，Dream Plus，Space，Nash Space等玩家纷纷涌入游戏，不是简单地回应全国双重创作的号召，而是回顾联合写字楼市场。前景广阔，我希望分享一部分。

纳什空间创始人张健直言不讳地说，联合办事处将在未来几十年内达到万亿级市场。 “我认为仍有很大的增长空间，因为技术进步带来的两个变化 - 企业的小型化和移动办公的出现正在深刻地改变组织的组织和工作方式。这是联合办公室未来发展的基础。“

除了上述玩家抢占市场外，蓬勃发展的联合办公市场也吸引了大量的房地产公司进入市场，龙湖，碧桂园，当代，中骏，海洋等渴望尝试，这些房地产捕食者的优缺点是显而易见的。优势在于有足够的资金来实现大规模扩张。自我维持的财产可以很容易地转变为联合办公空间;缺点是缺乏成熟的运营经验，希望尽快获利，不能承受长期亏损。

众所周知，通过建立两用东方和共享经济，联合办公室迎来了爆炸式增长。它的商业模式与共享自行车类似，但也有明显的差异。后者是买自行车，而前者是租用办公室。因此，空间通常被称为“两个地主”。这是没有问题的，因为联合办公室的参与者依靠成本差异来赚取基本收入，即赚取车站租金的价格差异。

业内人士表示，物业租金，折旧和人员是联合办公的成本，其中物业租金占50％-60％，而“租赁表”是现阶段的主要收入来源，一度占90％ 。 “我们正试图使收入模式多样化，但在现阶段，租金仍然是我们收入的核心。” Youke Workshop首席战略官张鹏说。

虽然不同的玩家有不同的侧重点，如氪空间在高端产品中具有更多的优势; Youke Workshop不断引入新鲜的游戏玩法和概念来吸引顾客;老司机WeWork赢得运营经验;纳什空间专注于满足中国公司对独立空间的需求，但实质上最终的回报必须回归到租金，这是不可抗拒的。

事实上，如果不注意联合办公室工作的租金收入，只是做产品增值服务和满足用户体验，很难继续运营。进入这个销售阶段的裸体社会犯了这个错误。它在扩张期间盲目地创造了许多公共空间，这导致了整体空间效率的降低，从而影响了整体租金收入。

不难看出，租金是联合办公室参与者不可动摇的基础。然而，他们不满意只租房租的“第二地主”。希望上市公司提供办公室以外的各种服务，如工商行政管理，资源对接，路演融资等。不幸的是，经过四年的高速裂变，联合办公室的性质并没有从根本上改变。 “租赁表”仍然是主要的利润手段，社区和附属服务几乎没有盈利。

尤科工厂的创始人毛大庆曾经直截了当地说，有一半的优科工厂是小微企业，但“我们这里有很多小微企业没有融资”。这些看似美观的支持服务，除了用于讲故事和设置人员外，似乎没什么用处，至少目前没有反映在收入结构中。

因此，在首都寒冷的冬天，联合办公人员仍以谋生为生，试图赚取大站的租金收入，“抓大而小”或可行的策略。换句话说，联合办公室的参与者应该努力扩大大客户，中小客户可以照顾他们。

大客户非常慷慨，通常租用数百个车站甚至是一个空间。他们的到来更容易解决联合办公室入住率和收入稳定性的问题。由于租金收入很高，销售人员也愿意探索此类来源。高，这是中小客户没有的优势。

与此同时，大客户更有潜力进入市场。例如，WeWork推出了一个名为“Powered by We”的大型企业定制项目，通过提供设计，技术，创新，运营和变革管理，结合空间，效率和建立企业文化，帮助大型企业成员提高效率和创新文化，吸引人太空和业余爱好工作坊也纷纷效仿。目前，工具的整体服务已成为优科工厂的第三大收入来源。

当然，为大客户租用大型办公区域很酷，但也有一些麻烦。例如，大客户不满意续订租约，而且溢价低于中小客户。因此，联合办公室的参与者需要灵活，不能陷入对大客户的误解。否则，联合办公室将不会成立。它与传统的办公室租赁没有什么不同。真正的联合办公室应该吸引不同规模，不同规模和不同发展。公司的舞台落户了。

不成文的规则。没有大客户应该超过该项目量的20％。该铁律也适用于联合办公行业。另外，为了吸引大客户入驻，除了依靠三寸舌的销售，优异的性能是最好的帮手，因为大客户通常更喜欢大型共享办公品牌作为长期合作办公室。供应商。

在我看来，在这个阶段，联合办公室应该追求规模为王，并在此前提下继续优化服务，以便不断提高未来的利润率。然而，与共享自行车行业类似，联合办公行业尤其依赖资本。主要参与者已扩大资本。融资受阻的中小企业不能扩大。他们无法通过全国25-30个站点的门槛。突破后，他们只能找到办法。利润，生存是第一要务。

一个不争的事实是，联合办事处的重组已经开始。第一太平戴维斯中国区高级总监温澍曾表示，“市场上有数以千计的联合办公品牌，但在不久的将来，可能会有不超过五个大型联合办公品牌。”他还表示，由于资本的高度热情，该行业正在以极快的速度发展，寡头趋势可能比想象的要早许多年出现。面对资金，小而精细的经营模式薄弱，将被市场逐一吞噬。

资金离场，需求仍然存在，未来联合办公的最大点将是那些在市场上竞争激烈的头部球员，剩下的就是王者。

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