半年报凸显房企“马太效应”:头部有隐忧 中小有烦恼

  • 日期:10-07
  • 点击:(1932)


?

“行业差异化,强而有力”,在2019年的房地产行业,这个季节是高频率的一句话,已经成为行业共识。

恒大集团对龙头企业的未来非常乐观。副董事长夏海军在2019年年中业绩会议上表示:``龙头房地产企业将继续抢占市场份额,恒强的行业格局仍将继续”夏海军估计,如果全国商品房的年销售额为15万亿元,到2023年,三大住房企业的总销售额将达到3万亿元。

单户住宅企业的销售规模已达万亿元,这被视为行业集中度达到一定高度的风向标。领先的房地产企业可能有一天可以实现这一目标,但是随着行业整体趋势变得越来越冷,万科对“万科万科”的愿景已悄然降温,碧桂园改善了质量控制,利润与利润之间取得了平衡。规模和规模从来没有像现在这样着急。

分化进一步加剧,大鱼仍在吃小鱼,但是大鱼安全吗?这是一个没有答案的问题。房地产行业深受政策影响,也离不开资金支持。如果水龙头拧紧,则没有任何房屋公司绝对有保险。

从新兴房地产企业发布的2019年年中报告中,您可以提取整个行业的主要景象:规模增长放缓,利润水平下降,融资成本上升以及明显的趋势减员。无论是龙头企业还是中小型住房企业,他们都面临着这个行业中最困难的时刻。

“天花板”若隐若现?

房地产业的整体放缓是不争的事实。

9月16日,国家统计局发布《2019年1~8月份全国房地产开发投资和销售情况》,显示今年前8个月,全国房地产开发投资1亿元,增长10.5%。

尽管仍在增长,但10.5%的增长率已经是自2019年以来的最低增长率。在当前监管和紧缩政策的影响下,该增长率从1月到7月下降了0.1个百分点,并连续四个月下降。

在这个行业的整体增长放缓的情况下,很少有房地产公司能够跳出自己独特的增长曲线。尽管总公司管理层公开表示未来行业的集中度将进一步提高,但这对他们来说是一个机会。但是,今年上半年,总部企业的销售增长也有所放缓。

从行业基准“毕万恒”来看,今年前八个月三巨头的销售额与去年相同,其中两个甚至下降。

碧桂园今年前8个月的股票销售额为3713.5亿元,比去年的3788.4亿元略有下降。恒大地产今年前8个月的合同销售额约为3700.7亿元,同比略有下降。万科4263亿元销售额同比增长约10%,但增速也较去年同期明显放缓。

在过去两年中,那些“黑马住房企业”在行业低迷的背景下变得越来越严重。过去,超过50%的增长率已回落到个位数。中小住房企业提出“千亿”目标的情况也很少。

从这个角度来看,过去两年中房屋公司数量的迅速下降是最明显的。正荣房地产曾一度录得170%的销售增长,但今年上半年的增长率不到1%。融信中国的销售增长率从去年上半年的75.7%降至4%。

从目前的调整力度和融资困难来看,住房企业不可能恢复高速增长。宜居研究院智囊研究中心研究主任严跃进告诉《每日经济新闻》,在销售增长放缓之后,如果资金收益率也放慢,住房企业将面临各种压力。 “只有财务压力不是很大。可能会有快速增长的势头。”

利润防御战

由于房地产企业的结算周期,今年上半年房地产企业的利润表现反映了过去一年和两年之间的水平。当时,房地产企业销售增速较为乐观,即增长速度较快,但从今年上半年的业绩看,房地产企业的利润水平并未得到体现。

在销售类别中排名前十的房屋公司中,今年上半年有几家公司的利润率急剧下降,中小型企业的表现也是如此。尽管大多数房地产公司将利润下降归因于“平衡失衡”,但如果消除这一因素,大多数房地产公司在今年上半年的利润率将不高。

根据中原房地产研究中心发布的数据,今年上半年,128家A股上市房地产企业实现净利润1004亿元,净利润率10.5%,略有回升。低于去年同期(11%)。值得注意的是,在128家住房企业中,上半年房地产业务营业收入同比下降近40%,房地产企业利润下降近45%。比去年同期。

一位不愿透露姓名的房地产分析师告诉《每日经济新闻》,影响房地产公司净利润的核心因素可以概括为两个方面:一是成本控制;二是成本控制。另一个是产品溢价。其中,成本控制包括土地购置成本,建设成本,财务成本,营销费用和管理费用;产品溢价是您的产品是否可以比其他产品更昂贵地出售。

如果使用此分析,则可以解释房屋公司净利润水平的下降。可以看到的事实是,在2015年至2016年期间,全国各地的“土地大王”频繁出现,但在随后的两年中,由于当地房地产市场的频繁监管,市场逐渐变冷,大多数房地产企业举行“土地大王”。 “但是它不能卖出高价,甚至很多“土地大王”项目都蒙受了损失。

上述分析人士认为,如果住房企业的销售量继续放缓甚至下降,那么利润水平也将有相应的负增长,因为利润量与销售,营业额都有一定的关系。

一个典型的例子是TOP10住房公司。去年上半年,其营业收入超过3000亿元,成为新部门的利润,净利润超过300亿元。但在今年上半年,有了营业收入。急剧下降的是,回归母亲的净利润仅记录了近150亿元。

后遗症出现

行业就是这样,从业者也不好。在今年上半年,大多数房屋公司的人员减少了。与去年同期相比,万科减少了房地产开发系统人员600名;恒大和碧桂园的员工人数也同比下降。

这是可以预料的。毕竟,万科今年提出了“人与人之间的比赛”,以创建“冠军组织”。碧桂园也在调整组织结构,在这种情况下,人员的优化是不可避免的。

TOP3房屋公司投资部门的一位人士告诉《每日经济新闻》,过去的市场很好,土地一直在寻找机会。但是今年以来,它们缩减了投资规模和范围,一些城市公司大大减少了投资。

市场的下行压力急剧增加,房屋公司也开始了“全市场营销”的旅程。最近,是《时代》中国,该组织被迫强迫所有成员出售房屋。从普通员工到副总裁,每个职位都设置了相应的考核指标。

富力地产也是其中之一。在最近公开的文件中,富力地产要求内部“促进销售和收回资金”。其中,“以实现项目销售目标为第一要务,确保销售基础。”追求项目收益的最大化。”

裁员、促销、退款都是房企应对困难的方式。在这种情况下,资金链的安全是重中之重。如何借入廉价资金,确保安全边界,是所有房地产企业需要直接面对的课题。

今年上半年,房企整体融资成本有所上升。益汉智库发布的数据显示,2019年上半年30家典型房企平均融资成本为5.78%,比2018年底平均融资成本高出5.7%。增加0.08%。

融资难度也进一步加大。据同一政策研究院统计,2019年8月,40家典型房企融资规模仅366.26亿元,大幅下降近六成。

值得注意的是,下半年,不少房企放缓了拿地速度。其中,R&F、SUNAC、越秀等房地产企业均在半年业绩会上表示谨慎拿地。近期,多个城市土地拍卖现象增多,溢价率下降,也印证了房企拿地的谨慎态度。

(编辑:赵金波)