新版租赁合同再禁止违法群租！北京人口再疏解，700万人受影响

7月8日，北京市住房和建设委员会正式公布新版住房租赁合同。这个版本的租赁合同的最大修改是完全禁止非法团体租金。

合同中规定了以下条款：

首先，每个房间的人数不得超过2人，人均居住面积不得少于5平方米。

其次，生活空间必须基于原始房屋的设计空间。不得更改和租用空间布局。同时，客厅，厨房，浴室，阳台和地下储藏室不租用。

据说，这是自北京宣布2008年租赁合同以来的首次调整，这是11年来的首次调整。

事实上，早在2017年在北京的上述条约已在通知《关于进一步规范出租房屋管理的规定》中明确规定。

这一次，法规已经升级到法律层面，而下一次即将到来的城市集团租赁整改活动具有法律依据。

事实上，早在7月初，丰台区就开始了对地铁周边地区的大规模集体租赁整治活动。广南源街今年已整顿了30多个集团租赁场地。

在之前的文章中，我提到2019-2020是北京城市人口的关键时期。在这两年中，估计城市人口将超过80万。

事实上，早在2015年，北京就开始了第一轮城市人口去污运动。当时采用的主要方法是对普通地下室空间进行全面整改。

在2015-2017地下室整治运动后，地下室空间从2017年开始移除，城市人口超过10万。地下室基本上是出租用于大规模拆除，实现了良好的解决方案。

2017年，北京宣布，全市六区669个地下空间基本实现了集体租金清算。

随着这份新租赁合同的公布，我们判断北京即将进入第二轮人口和解活动，目标是在该市主要地铁区域租赁房屋。

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人均城市租金水平可能会迅速上升

超过700万租户受到影响

在这次集体租赁房屋整改活动中，我们判断它将对中心城市的租金产生更大的影响，这将促进租赁人口迅速租赁到郊区和北京地区。

根据2018年的区域租金水平，东西部的租金远远高于其他地区。目前，它已超过120元/平方米。当月，一个70平方米的单位，月租金接近数万。

西城，东城，朝阳，海淀等四大城市的租金已达到顺义，昌平，门头沟，大兴等郊区的两倍。

通州目前的租金仅低于50元/平方米。当月，房山甚至不到40元/平方米。当月，在燕京地区，大工厂和北京地区的其他部门，租金只有20-25元/平方米。

一旦北京大规模整顿集体租赁市场，人均居住面积将会很大，但肯定会导致城市租房者的租金水平上升。北部租金压力将大幅增加。

例如，一个70平方米的两居室公寓可供6人使用。假设租金为9000元/月，人均负担约为1500元/月。集团租房整顿后，最多可入住4人，人均租金负担将达到2250元/月，相当于人均租金增加50％。

根据连锁房屋的数据，目前北京的租房者比例约为35％。如果估计永久居民人数为2200万，租用团体的数量预计将达到770万。这些人可能会受到租金变化的影响，尤其是这些地区的租金可能会大幅增加。

昌平地区的集体租金比例很高，可能导致区域租赁群体迅速增加，这将促进区域租金的上涨和移民的逃离。

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北京人口加速东南

各个地区的租金价格同时上涨

从租金比较，结合轨道交通布局，北京人口未来的重点将加速到东部和南部。

根据北京市统计局公布的数据，在2019年至2020年的两年间，北京的主要人口区是朝阳，海淀和丰台，总人口超过60万。

因此，未来三个城区将拥有最大的集体租金和整治力度，人口将是最强的。

其中，海淀和丰台以及总人口近40万，将大兴地向大兴和房山方向消散，这将在一定程度上促进南城两区的租金。

特别是大兴和房山是两个新的城市。在过去两年中，已经规划了更多的集体建设用地租赁房屋和共用房产。关键是接管城市人口。

目前，房山和大兴也在支持东西城市主要人口出租方面发挥了重要作用。我们预计这两个地区的新人口在未来两年内不会少于20万。

朝阳板块接近30万人，将有秩序地安排到通州和顺义，特别是通州，人口不会少于20万。

我们预计到2020年，通州的常住人口将从目前的160万增加到180多万。到2025年，通州的常住人口预计将超过210万。

因此，我们有理由相信通州未来的价格和租金将在3 - 5年内上升到相对较高的水平。到2025年，分中心核心区的价格预计将达到10万以上。

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北山县成为北京第一个租房型城市

投资市场转向刚刚需要的市场

由于受通州市分中心的影响，北京的人口和产业将出现重大的东移，这将导致北京三个县的租金同步上涨。

我们认为，这种情况很可能在2020年出现明显的迹象。到2025年，北三县的基本转型将完成：从投资市场到急需的市场。

首先，北京工业和人口转移带动的需求将在未来两年出现加速迹象。到2025年，通州市分中心将建设七千亿级产业集群。

也就是说，未来六年，通州将建设七千亿产业集群，就业人口将达到8000万至1亿。

其次，主要道路将形成“骨架式”交通，至少1-2个轨道交通将通车，连接通州和北山县。

第三，北京的大型配套设施也将改善该地区的整体生活环境，如全国人大三区和一个基地项目以及国家京剧院项目。

基于综合判断，我们认为通州邻近的北三县地区有望成为北京地区第一个租赁型市场，并有可能在2025年从纯粹的投资市场转变为急需的市场。北三仙地区有这样一个基本条件。

总之，在北京宣布新的租赁合同就像南美的一只小蝴蝶。如果你轻轻扇动一些翅膀，它可能会在美国引发巨大的龙卷风。

在新版租赁合同背后，它代表了北京人口解体的一个新阶段，北京市区将启动“非法集体租赁”撤退，这将为北京城市发展奠定新的格局。在未来3 - 5年。

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