海口两小区物业更换频繁“卡壳” 物业纠纷亟待解决

?

住宅物业更换的频繁“破解”多方游戏困境有待解决

“经济参考报”

由于对物业公司服务的长期不满，海口市美兰区新世界花园社区及夏威夷花园社区业主委员会投票公开租用新物业公司并签订合约。但是，记者了解到，旧物业不愿撤回，新物业无法进入市场，新物业进入市场的合法性受到质疑，各种矛盾难以理解。

有关专家指出，海口房产更换难的问题非常具有代表性。社区所有者委员会如何合法地协调他们的权力，政府部门在社区治理中扮演什么角色，如何及时解决争议并指导社区自治组织？为了更好地加强管理，这些问题值得在实际工作中积极寻求解决方案。

新财产在法律上受到质疑。

在街道办事处的指导下，经过几年的“挣扎”，新世界花园社区终于在今年3月26日举行了第一次业主会议，并获得了“双半”业主（总面积的独家部分）该建筑物和超过一半的业主和占业主总数超过一半的业主同意成立业主委员会并在街道办事处提交。

新世界花园业主委员会成员告诉记者，委员会成立后，与物业公司沟通改善物业管理服务不仅被拒绝，而且另一方也公开表示不承认新成立的工业委员会。随后，商会张洛举行了第二次业主会议，以获得选择新的物业公司的授权。

行业委员会在收到一半以上的票数并进行宣传后，委托投标公司在全国范围内招募房地产公司。一级资产的物业公司中标，双方签订合同并同意于7月8日进入。

行业委员会成员告诉记者，自第二次业主会议召开以来，旧物业的相关人员先后作出了锁定行业委员会办公室的行为，并带来了保安人员。在回归当天，旧物业和一些业主封锁了该物业。住宅区的大门不允许新房产进入市场。

在此期间，社区的一些业主流传了一个说法，工业委员会之所以急于改变房产，是为了获得新房产的好处，而最终的目标是贪污1000万元的社区维修基金。 “这种言论存在更多的不确定性，这引起了一些对不了解行业委员会的业主的疑虑，”该行业委员会成员表示。

一些支持旧房产或不信任行业委员会的业主去街道办公室报告第二个业主的会议有投票权。根据调查，街道办事处发现第二个业主的会议存在违规行为，例如“不提前告诉街道办事处和居委会”。街道办事处向行业委员会发出两份通知，要求宣布第二次业主大会，并暂停处理新旧物业的移交。

7月8日，区政府和街道办事处进行了多次协调会议，讨论了新世界花园的财产程序和投票方式的选择，并对选票进行了电话核查，以确保“双半”的真实性”。

根据法律规定，如果某些业主的“点票是假的”是真的，经过电话核查未达到“一半以上”，行业委员会和新物业签订的合同缺乏法律依据，新旧物业不能依法移交。

海口市美兰区住房保险中心负责人表示，社区实行了自治管理。如今，新物业无法进入市场。一群业主报告并投票支持欺诈。工业委员会希望政府允许旧财产离开，政府部门将不得不进行干预。通过电话检查选票。

在通过电话核对选票时，街道办事处向新世界花园产业委员会发出了《责令整改通知书》，指出社区第二业主的会议有三处违规行为，要求整改，特别要求行业委员会遵守所选物业服务企业的服务质量标准，服务费和合同期限。投票标准化有关法律法规。

“只要新世界花园产业委员会按要求到位，政府就可以帮助协调。”美兰区政府官员7月25日接受记者采访时表示。

新世界花园产业委员会成员指出，最近海口美兰区夏威夷花园区更换新旧物业的争议引发了对新物业顺利进入的疑虑。

5月25日，海口夏威夷花园区交出新旧物业，但旧物业拒绝离开。海口市业主委员会主席肖江涛表示，根据协会的理解，夏威夷花园在街道办事处和社区居民委员会的指导下召开业主大会，招募新的物业公司。所有手续都是合法且合规的。区政府进行的投票验证也符合“超过两半”的要求，并进行新的合法和合规选举。该物业仍然无法进入。

旧物业占据了一个坑，并拒绝移动它的巢。

记者采访的相关人士认为，这两个社区的房产更换的曲折不仅是因为旧房产不愿放弃赚钱的地位，而且还与行业委员会成员的不熟悉有关。法律法规和难以说服公众的工作能力。

“由于旧物业不愿退出，大多数房地产公司被取代的住宅区都存在各种矛盾。”小江涛说。

老业主为何占据社区？海口业主委员会主任表示，房地产应属于低利润行业，但实际上它已成为一个“零利润”的盈利行业。

据悉，在正常情况下，开发商完成房地产开发后，开发商与物业公司签订了合同，许多开发商建立了自己的物业管理社区。根据现行法律，在社区委员会成立之前，业主无权与开发商和哪家物业公司进行合作。

从房地产公司的角度来看，由于行业准入门槛低，工商登记可以营业执照，公司质量参差不齐。据报道，海口仅有1800多家物业，但有超过2,000家物业公司。

根据上述协会的主管，一般社区有公益，包括电梯广告费和停车位费。一些大型社区也在公共区域租赁租金;一般业主无法清楚了解物业公司的收支账户，更不用说监管了。

耀江花园是海口的一个中型和大型住宅区。有1300多户人家。社区委员会主任陈磊介绍，年度广告费25万元，地面停车费约35万元，公共房屋租金25万元。陈磊表示，行业委员会与原物业签订了为期一年的试验合同。如果服务得到改善，它将继续合作。如果不满意，请考虑更改房产并收回公共福利。然而，“前财产收集的公共利益很难恢复，”海翔富祥家庭社区委员会主任陈昕说。

老业主经常试图避免“解雇”，他们在行业委员会的筹备阶段做了一切。在新物业进入现场之前，新世界花园社区物业暂时雇用了数十名“保安人员”，不间断地巡逻社区。 7月10日，美兰区政府承诺社区委员会协调公安局核查社区安全清单，清理“无关人员”。

几位美兰区政府官员接受采访时指出，新世界花园社区委员会成员不熟悉法律法规，存在召开业主会议和不符合法定要求的投票选举等问题，导致部分业主质疑和起诉。这也是为什么房产更换困难的原因之一。

关于政府是否可以帮助合法遵守和任命新房产清理旧房产的问题，受访官员指出政府可以谈论旧房产并给予行政处罚，但根据现行法律，如果面谈和行政处罚如果不起作用，新的财产和行业委员会只能通过诉讼来维护自己的权利。

据海口市业主委员会有关人士介绍，截至目前，尚不知道物业管理部门对物业公司拒绝离开的行政处罚，并希望法院裁定解决矛盾。

8月1日，新世界花园所在的新沂街道办事处发出《致新世界花园小区全体业主的一封信》，其中信中说，为了妥善解决冲突和纠纷，了解社区所有者的主流舆论，美兰的组织在视频的全面监控下，通过电话返回。进行民意调查的方法。经调查后，更换物业是大多数业主的意愿，但民意调查不能作为更换物业的法定依据。

8月2日上午，新世界花园社区选择的新物业未成功进入市场。信义街道办事处也致函社区委员会。 7月23日，社区的一些业主向法院提起诉讼，要求法院裁定第二个所有者社区会议的投票结果无效。目前，法院已接受此案并推荐住宅物业。管理层维持现状，暂停财产移交，避免冲突，并在法院作出裁判后作出法院判决。

“司法程序已经消失了至少半年，旧财产没有离开，服务质量下降，房东遭受损失。”小江涛说。

更多旨在促进行业委员会健康有效运作的举措

记者发现，海口两族之间的矛盾改变了区政府，街道办事处和社区居委会的行政资源。有关人员不得不处理日常工作，不得不加班加点处理两起纠纷，最后他们无法得到。一种特别有效的方式。

“当地政府头疼。类似的事件可能发生在其他社区。“美兰区的一位官员说，两年前，区政府意识到房地产公司收取费用，财产和业主之间的矛盾，开发商的承诺不是救赎，其他问题将成为社区冲突中的高风险因素。

海口市政府高度重视行业委员会在社区治理中的作用，要求各区指导更多社区成立行业委员会。但据海口市业主委员会统计，目前海口市有2868家各类社区成立了行业委员会。只有386，占13.4％。

例》规定的“超过一半”要求。

“超过一半是一个很难通过的障碍，”这位人士说。海口市业主委员会相关人员认为，“双半”很难达到标准，但政府当局不愿意介入，不了解干预，缺乏干预能力。

例》明确规定，如果物业公司拒绝办理移交程序，县级以上物业管理主管部门可以责令其在限期内移交。未在规定期限内转让的，应当按照不同情节处以罚款，不得超过3个月。如果您转让，您可以降低其资格等级或撤销其资格证书。

据海口市业主委员会协会知情人士透露，物业管理部门没有对旧物业和其他处罚进行处罚。

肖江涛说，根据现行法律，街道办事处和乡镇政府有责任指导和监督社区委员会的成立。然而，实际上，指导和监督已经成为“批准”，因为工作尚未纳入街道和城镇。绩效评估可以做或不做，相关人员不受这项工作的激励。

肖江涛说，街道，城镇都存在无法指导和监督的问题。以海口市为例，市住房和建设局财产部门有4人，每个区生活保障中心的一名副主任负责财产和街道办事处。没有财产人员的全职管理，每个地区都有数百个社区，每个社区有数百户家庭和数千户家庭。

另一方面，专家指出，一些地方官员受到“社区财产自治”的束缚，他们正在努力应对新旧财产之间的矛盾，或者作为一个有限的，或期待法院解决矛盾。实际上，这些矛盾被搁置并延迟了。它不是社区治理的积极行为。大多数社区业主和行业委员会志愿者仍然对行业委员会的建立和保护相关法律法规非常不熟悉。在权利保护过程中，不易操作，迫切需要有效的培训和指导。

美兰区政府官员承认，财产纠纷逐年增加。政府迫切需要加强社区电网人员检测，干预和指导行业委员会的建立和房地产公司更换的能力。电子决策投票系统将尽快推出。解决迁徙鸟类所有者不能出席的问题可以使投票结果真实无瑕。

鉴于物业管理行政管理能力薄弱，专家建议效仿中国部分城市加入城乡社区发展和治理委员会，在社区增设物业管理中心，配置专业人才，赋予行业协会更多功能，以及行业委员会和基层物业管理人员。加强培训和指导，帮助行业委员会健康有效地运作。

主编：覃肄灵