负债高企经营现金流持续恶化 华夏幸福再卖项目求生

  • 日期:08-31
  • 点击:(1377)




5db4-icmpfxa6663968.jpg

高负债的现金流继续恶化,华夏幸福转售项目幸存下来

中国房地产新闻

目前的女人,无论是天国级的国家级还是东史的下一级,基本都会略微适用于粉末,或轻或重,反正似乎没有太多。所以有句话说“没有丑女人,只有懒女人。”

对于上市公司来说,基本符合当代女性的心理。在发财方面,它基本上和女人外出时总是一样,总是看到人。因此,化妆=粉饰收入,它成为必修课程。

枪手兄弟听说女人的最高级化妆是让别人看不到你化妆。那么,对于一家上市公司来说,最高层次的追求只不过是违反规则,而更多是为了展示自己的优势,同时让其他人难以在财务报告中看到你的缺陷。

今天,枪手想要说的是如此高级别的上市房地产企业 - 华夏幸福。

1

自去年7月华夏幸福老板王文关键时刻引入第二大股东安全管理以来,他终于放松了。平安有钱但没有假货,但这不是傻瓜。平安以近138亿元的价格收购了华夏幸福的19.88%,成为第二大股东。与此同时,该交易伴随着一项表现为赌博的协议:未来三年,华夏幸福将以2017年上市公司股东应占净利润和归属于股东的净利润为基础。 2018年,2019年和2020年的上市公司将增加。费率分别不低于30%,65%和105%。也就是说,2018年,2019年和2020年归属于上市公司股东的净利润分别不低于114.15亿元,144.88亿元和180亿元。

半年后,今年1月31日,平安再次增持其持有的华夏幸福5.69%。到目前为止,平安以约180亿元人民币的价格获得了华夏幸福25%以上,并稳定了两位股东的地位。虽然平安声称他不是野蛮人,并希望成为一个安静的金融投资者,但他仍然向华夏星推荐,华润置地的首席执行官吴向东已经担任了25年的首席执行官。

眨眼之间,吴向东已经任职半年多了,他还交出了半年的成绩单。 8月16日晚,华夏幸福(.SH)发布的半年报显示,今年上半年,公司营业收入为387.3亿元,同比增长10.74%;归属于上市公司股东的净利润为84.8亿元,同比增长22.44%;每股基本盈利2.78元,同比增长23.56%;总资产达4570亿元,同比增长11.56%。

与此同时,上半年销售额达到645.31亿元。其中,工业新城商业园区结算收入143.38亿元,园区配套住宅业务合同销售额479.17亿元,其他业务(物业,酒店)销售收入22.31亿元。公司签约总销售面积5,105,500平方米。

据报道,该公司的预收款为1402.85亿元。由于园区业务的结算期较长,预计将在未来两到三年逐步转入公司的营业收入和利润。

看完上面的成绩单后,枪真的很美!吴向东来到中国半年后,他提出了“新模式,新领域,新区域”,提出从工业新城运营向综合资产管理平台转变,包括工业新城复制,PPP模式,非住宅融资和新业务。如登陆轻资产输出等业务的形成。

然而,在半年度报告中,虽然营业收入和净利润都有所增长,但很多人并没有注意到华夏幸福现金流量表的经营现金流继续恶化。

半年度报告显示,2019年上半年,华夏快乐经营活动产生的净现金流量为负205亿元,创历史新低。你知道,到2018年6月底,这个数字是负78.18亿元。换言之,一年内,华夏快乐经营活动产生的净现金流量减少了2.6倍。

0×251d

同时,枪手华夏幸福现金流量表数据显示,2011年至2018年,公司经营活动产生的净现金流量为2.41亿元、2.18亿元、-34.74亿元、-49.54亿元、74.5亿元、77.63亿元。人民币-162.3亿元-74.28亿元。在2015年和2016年,这是华夏快乐经营活动产生的最佳净现金流的两年。当时,北京的房地产市场还没有开始规范化,这也是市场上最好和最热的时期。

0×251e

至于经营活动产生的净现金流的意义,正如老韭菜,中士问我周围的几个朋友。许多老韭菜不明白它的意思,也不明白它的重要性,更不用说新韭菜了。似乎有必要稍微传播一下常识。

不管是股票还是投资,他们都在关注这个袋子。对于上市公司来说,只有账户的利润是不好的,现金才是利润。上市公司现金流量表是对上市公司的“终极考验”。这是因为现金流量表很难伪造,也很难粉饰。在编制其他报表时,涉及大量人为估计的组成部分,但现金流量表“只确认货币,不确认人”,不包括主观因素。当会计师审核此表时,将与银行对账单核对。因此,金融造假者很难对现金流量表大惊小怪。

现金流量表的内容主要分为三种类型,即业务活动产生的现金流量,投资活动产生的现金流量以及融资活动产生的现金流量。在这三个类别中,经营活动产生的现金流量是最重要的,其中一个数据 - “经营活动的净现金流量”是最重要的。从某种意义上说,这个数据可以算是现金版的净利润。正是由于其重要性,证券监管机构要求上市公司在财务报告的“报告摘要”中单独列出。

在此次发布的半年度报告中,除了经营活动产生的现金流量急剧恶化外,中国人寿的负债率也持续上升。

80d9-icmpfxa6664107.png

枪手指出,半年报显示,华夏幸福的资产负债率居高不下,长期以来仍高于80%的红线。截至今年6月30日,其资产负债率为88.12%,而去年同期为82.10%。上涨6个百分点,负债总额为4028亿元。如果加上本财务报告中披露的80亿元永续债券,其负债率实际上更高。此外,短期借款在半年内也从41.8亿元增加到234亿元,短期债务偿还压力巨大。

2

至于中国快乐的商业现金流恶化和高负债率的原因,枪支认为应该从中国的幸福模式进行分析。

7b06-icmpfxa6664166.jpg

华夏幸福的自我定位是“行业新城市运营商”,其工业园区业务采用“政府主导,企业运作,合作共赢”的PPP市场化运作机制。这种PPP合作模式,政府角色就像工业园区的“承包商”,中国的幸福更像是工业园区的“承包商”。华夏幸福提供工业新城项目的规划,设计,建设和运营服务的收入分配,也享有实现第二个房地产开发的权利,地方政府只能监督和批准整个项目过程。

但是,工业园区的PPP模式投资规模大,周期长。传统的房地产开发通常需要两到三年的时间,从征地和建设到交付,而工业新城的商业周期通常比普通的房地产开发周期长。

此外,由于结算目标是地方政府,结算受预算和其他过程的约束,收集期相对较慢。

Gunner兄弟比较了过去几年华夏幸福的增长率和应收账款的增长率。它还发现,应收账款的增长率远远大于营业收入的增长率。 2011年至2018年,应收账款分别为3.06亿元,14.11亿元,17.44亿元,51.37亿元,71.77亿元,95.01亿元,189.1亿元和344.38亿元;与应收账款增长率相对应,分别为993%,361%,24%,195%,40%,32%,99%和82%,复合增长率为96%。最新的中期报告显示,其应收账款已达到前所未有的398.3亿元。

此外,在PPP模式中,新的工业新城将拖累现金流,但房地产开发可以“奖励”现金流。对于房地产业务,预售楼,高营业额可以快速返还现金流,这将有效缓解工业园新城市基础设施造成的现金流损失。值得一提的是,从2015年到2016年,公司净经营现金流的净增长恰恰是由于过去两年销售额的大幅增长。

然而,在2017年和2018年北京 - 北京房地产市场的严重控制之后,华夏幸福在“依靠房地产业”的模式中遇到了严重的困境。由于回收期较长,工业园区的运营仍主要是出售住宅项目等产生的现金流量,否则,一旦市场受到监管,房屋市场将受到影响,这将构成威胁整体财务安全。

因此,华夏幸福不得不选择外出复制华能工业园区模式,并布局其他大都市区。然而,它很快又面临另一个困境:在融资环境紧张的情况下,工业园区模式的大规模复制,大规模债务跨区域,快速扩张将使资本运营的安全边际受到考验。与此同时,这些新兴工业园区的布局也将面临“家庭与非投机”带来的同样的监管压力,进一步影响现金流。这导致中国过去几年的应收账款快速增长。与此同时,经营活动产生的现金流量净额进一步下降,现金流压力进一步受压。

从数据来看,2019年上半年商务简报显示,中国房地产开发合同销售额为478.7亿元,同比下降26.65%;工业园区结算收入为144.67亿元,同比仅增长5.33%。也就是说,今年上半年,华夏幸福投资于国家大都市区的大规模债务投资。工业园区本身的造血功能非常有限,只能提供一位数的增长和贡献,而具有最重要的造血功能的房地产销售收入则没有增加反击。这不难解释为什么华夏今年上半年开心商业活动产生的净现金流量将降至负205亿元。

3

一方面,具有最强造血功能的房地产业务逐渐萎缩。另一方面,备受期待的工业园区尚未成长。枪手认为吴向东的工作有点困难。虽然华夏幸福声称预收款将在未来两到三年逐步转入公司的营业收入和利润,但公司有一个新的增长点,但真正的问题是公司在预付款之前需要现金。变成了利润。继续。债务规模如此之高,我借了这么多钱。短期债务偿还压力如此之大。我该怎么办?根据枪兄,这个问题实际上已经解决了。看一下值得出售的公司资产是否值得?

果然,8月16日,华夏幸福发布公告,与中国平安人寿保险股份有限公司就房地产项目进行合作。具体而言,它计划将位于北京丽泽商业区的丽泽大厦商业项目出售给平安人寿保险,并获得不超过15.25亿的股东贷款。

93aa-icmpfxa6664235.jpg

同时,项目公司将向华夏幸福管理有限公司支付施工管理费。施工管理费包括固定施工管理费和激励施工管理费。

据了解,丽泽大厦的账面价值为54亿元。它位于北京市丰台区卢沟桥镇丽泽金融商务区。占地面积21,100平方米,总规划建筑面积21.61万平方米。

本次交易的重点是:华夏幸福在后期仍然控制着项目开发和物业管理的权利。华夏幸福在公告中表示,此次房地产合作交易是公司首次采用基于传统重资产模式的资产。管理产出的轻资产模型开辟了商业办公房地产的新领域,对于企业振兴现有资产,优化公司资产负债结构,寻找新的增长点具有重要意义。

“优化公司的资产负债结构”,枪手是否可以理解中国出售资产的快乐会减少债务回报的现金流?虽然该项目已出售给第二大股东,但却卖给了华夏幸福。虽然华夏幸福仍然控制着后期开发项目和物业管理的权利,但它对自身业绩有多大帮助?这个所谓的新增长点可以忽略不计。

看看万达的例子,你就会知道。几年前王健林表示,他想转变轻资产模式,出口管理和品牌,让其他人为万达广场的建设付出代价。然而,在实际运营过程中,万达和合作伙伴一直在摩擦,这已经导致万达的收入受到很大影响。最终,王健林不得不重新走上重资产的老路。

2018年12月1日,当他购买了丽泽大厦(原名为中国铁建筑)时,炮手交出了华夏幸福发布的公告。原文说明公司取得了中国铁建项目的土地使用权和项目开发权。北京地区房地产开发投资比例将进一步增加。项目选址位于北京西二环和三环路之间的丽泽金融商务区。它是北京和丰台区正在开发的新兴金融功能区。区域升值的潜力很大,项目投资回报很高。

事实上,如果你仔细想想,你就会知道,如果你真的不需要钱,谁会卖掉丽泽大厦,去年12月,丽泽大厦只花了中国钢铁公司57.8亿元?半年多后,我将按原价转让。你说,这不是缺钱吗?

免责声明:媒体提供的内容来源于媒体,版权归原作者所有,请与原作者联系并获得许可。文章的观点只代表作者本人,并不代表新浪的立场。如果内容涉及投资建议,仅供参考,不应作为投资依据。投资是有风险的,进入市场时需要谨慎。

主编:陈志杰